La adquisición de una vivienda es la operación de consumo por excelencia puesto que se trata, probablemente, de una de las grandes inversiones que el consumidor hace a lo largo de su vida. La compra del inmueble que se convertirá en nuestro hogar es una de las decisiones más importante de nuestras vidas no sólo por el desembolso económico que supone, sino también por el tiempo que nos llevará pagarla por completo.
El comprador en esta operación se ve amparado, desde el punto de vista legal, de una especial protección, no sólo por legislación inmobiliaria (Ley de Ordenación de la edificación, Código Civil…), sino también por la Ley General de Consumidores y Usuarios.
Plazo de inicio de obras
Uno de los problemas que pueden surgir en relación con la compra de una vivienda sobre plano es que las obras no se inicien en los plazos fijados o, iniciándose, concurra alguna causa que impida que la promoción “llegue a buen fin”. En el presente post nos centraremos en resumir qué hacer en el primer caso, dejando para un post posterior el supuesto de retraso en la entrega de la vivienda por el promotor o el supuesto de vicios o defectos ocultos.
Obligaciones del promotor
El promotor inmobiliario está obligado legalmente, desde la obtención de la licencia de edificación, a cumplir las condiciones siguientes:
- a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio, más los intereses legales, mediante contrato de seguro de cauciónsuscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
(Ambos documentos, deben ser entregados por el promotor a los compradores en el momento de firmar el contrato de compraventa).
- b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
Incumplimiento del plazo
Para determinar si existe un incumplimiento del plazo de inicio de las obras, es fundamental examinar minuciosamente el contrato de compraventa. En el mismo, deberá venir especificado el momento concreto de inicio de las obras bajo algunas de las fórmulas similares a la siguientes, por ejemplo: “el promotor se obliga a comenzar las obras en el plazo máximo de dos meses desde la concesión de la licencia de obras, en el plazo de un mes desde la firma del acta de replanteo”, etc. Una vez que tengamos la seguridad de que las obras no se han iniciado ni hay previsión de que se inicien, podemos reclamar al promotor las cantidades entregadas a cuenta del precio.
En esta fase inicial puede también darse el caso de que las obras, comenzada la promoción, no puedan terminarse, es decir, no lleguen a “buen fin” (generalmente, la causa más común es la insolvencia sobrevenida de la empresa promotora). Igualmente, en este supuesto, es posible la reclamación de las cantidades abonadas al promotor por los compradores.
Ambos casos se dan en la actualidad de forma bastante frecuente. Ante un incumplimiento del contrato de compraventa por parte del promotor, lo primero que hacemos en TRUJILLO ABOGADOS, es enviarle un burofax tendente a una resolución extrajudicial de conflicto. Si tras negociar con la promotora no es posible alcanzar esa solución extrajudicial, se interpondrá la correspondiente demanda para reclamar las cantidades entregadas a cuenta, los intereses legales de la misma desde la fecha de entrega al promotor y los impuestos aplicables. Si tras la reclamación al promotor, no se han cobrado las cantidades correspondientes, se puede dirigir dicha reclamación frente a la entidad avalista o la compañía de seguros.
En todo caso, a la hora de plantear la mejor estrategia para reclamar las cantidades abonadas por el comprador, es necesario examinar caso por caso para conseguir el mejor resultado y en TRUJILLO ABOGADOS estaremos encantados de ayudarte.
